사무실 임대 용어 정리: 전용률·렌트프리·NOC까지 한 번에

사무실 임대 용어는 매물표를 처음 받아든 순간부터 발목을 잡습니다. 임대면적 50평을 계약해도 실제 쓰는 공간은 30평 안팎이니까요. 매물표 읽기부터 퇴거까지 순서대로 만나는 핵심 용어 12개와 참고 2개를, 2026년 기준 강남 관행 수치와 함께 정리했습니다.

계약서엔 50평, 실제 쓰는 건 30평 — 전용면적·임대면적·전용률

사무실 매물표의 '50평'은 대부분 임대면적입니다. 실제 단독으로 쓰는 공간은 전용면적이고, 강남 일반 오피스라면 임대 50평에 전용 30평 안팎이 보통입니다.

전용면적이란 임차인이 실제 단독 사용하는 면적이고, 임대면적이란 여기에 로비·복도·화장실 같은 공용면적 배분분을 더한 면적입니다. 임대료와 관리비는 임대면적 기준으로 부과되죠. 아파트 '전용 84㎡' 감각으로 매물표를 읽으면 실사용 공간을 40~50% 과대평가하게 됩니다.

전용률이란?

전용률이란 임대면적 중 전용면적이 차지하는 비율(전용면적÷임대면적)입니다. MOA 시세 가이드 기준 강남 일반 오피스는 60~70%대가 흔합니다. 전용률이 다르면 같은 평당 임대료라도 실질 비용이 뒤집히는데, 그 계산은 뒤의 NOC에서 다룹니다.

광고엔 월 500인데 이체는 715만 원 — 임대료·관리비·보증금·부가세·중개수수료

'평당 10만 원'짜리 임대 50평 사무실의 월 이체액은 500만 원이 아니라 715만 원입니다. 관리비 평당 3만 원(150만 원)과 부가세 10%가 붙어 (500만+150만)×1.1=715만 원이 되기 때문입니다.

사무실 관리비

관리비란 냉난방·청소·보안 등 건물 운영비용으로, 임대면적 기준으로 부과됩니다. 빌딩랩에 따르면 강남·여의도 오피스 일반관리비는 평당 2~3만 원 수준, 중소형 빌딩은 5천 원~1만 원대 정액도 흔해 급간 차이가 큽니다. 냉난방·전용부 전기료는 별도인 건물이 많으니 포함 여부를 꼭 확인하세요.

보증금은 월 임대료의 10개월치 안팎이 관행이고, 프라임 빌딩은 12개월치 이상을 요구하기도 합니다. 계약서에 확정일자(세무서, 무료)를 받아두면 보증금을 지키는 우선변제권이 생깁니다 (단, 환산보증금이 서울 기준 9억 원 이하일 때만입니다). 부가세 10%는 광고가에 빠져 있는 경우가 대부분이라 예산은 110%로 잡고, 세금계산서를 받아 매입세액공제로 돌려받으세요.

사무실 중개수수료(중개보수)

사무실 중개보수는 거래금액의 0.9% 이내에서 '협의'입니다(법제처 생활법령). 거래금액은 보증금+월세×100이라, 보증금 5,000만 원·월세 500만 원이면 5.5억 원 — 중개보수는 최대 5.5억×0.9%=495만 원(+부가세)입니다. 주택과 달리 고정 요율이 아니니 계약 전에 요율을 서면으로 합의해 두세요.

렌트프리·핏아웃·TI — '깎아주는 것'이 다 다르다

광고가와 실제 부담이 달라지는 또 하나의 이유가 임대인이 주는 혜택입니다. 렌트프리는 임대료 면제, 핏아웃은 공사기간 배려, TI는 공사비 지원 — 셋은 성격이 전혀 다릅니다.

렌트프리(R/F)란?

렌트프리란 계약기간 중 일정 기간 임대료를 면제해주는 혜택입니다. 평당 10만 원에 렌트프리 연 1개월이면 실질임대료는 10만×11/12≈9.2만 원 — 계약서상 명목임대료와 실제 부담이 갈라지는 지점입니다.

핏아웃(F/O)이란 입주 전 인테리어 공사를 위해 임대료 없이 공간을 쓰는 기간이고, TI란 임대인이 인테리어 공사비 일부를 지원하는 혜택입니다.

수치는 시점이 중요합니다. 임차인 우위였던 2015년엔 서울 오피스에 연 2~6개월 렌트프리가 일상이었지만, 2026년 강남 기준으로는 "렌트프리 없이 핏아웃 1개월" 조건이 늘고 있습니다.(다만, 협상하기 나름입니다.)

혜택엔 청구서가 따라옵니다. 중도해지 시 잔여기간 임대료에 더해 받았던 렌트프리·TI를 반환하는 조항이 흔해, 성장 속도를 예측하기 어려운 스타트업에겐 가장 먼저 확인할 리스크입니다.

렌트프리는 계약서에 "잔금일로부터 O개월"처럼 시작일과 개월수를 명시하고, 중도해지 시 반환 조건까지 확인하세요.

NOC(환산임대료): 빌딩 두 개를 숫자 하나로 비교하는 법

NOC(환산임대료)란 임차인이 전용면적 1평당 실제 부담하는 총비용입니다. 계산식은 {(보증금×전환이율÷12)+월임대료+월관리비}÷전용면적.

빌딩마다 전용률이 달라 '임대면적 평당 임대료'로는 비교가 안 됩니다. 평당 10만 원·전용률 50% 빌딩은 전용평당 20만 원, 평당 12만 원·전용률 65% 빌딩은 전용평당 약 18.5만 원 — 비싸 보이던 후자가 실질로는 저렴합니다.

MOA가 강남권 임장·시세 데이터로 확인한 바로는, 강남 일반 오피스의 실질 부담은 관리비까지 합쳐 전용평당 10~15만 원(올인) 선입니다.

테헤란로·서초·신사 등 권역별 상세 시세는 MOA 시세 가이드에서 확인하세요.

후보를 NOC로 좁혔다면, 이제 계약서 조항 차례입니다.

도장 찍기 전에 볼 조항 — 원상복구·명도·상임법

강남 사무실 계약에서 가장 큰 착각이 "월세는 5%까지만 올릴 수 있다"입니다. 환산보증금이 서울 기준 9억 원을 넘으면 5% 상한이 적용되지 않습니다.

원상복구란 계약 종료 시 공간을 입주 시점 상태로 되돌려 반환할 의무입니다. 입주할 때 사진·도면으로 '원상' 기준을 남기고, 전 임차인 인테리어를 승계했다면 복구 범위를 특약으로 정해두세요. 퇴거 예산엔 철거비도 잡아야 보증금 공제를 피합니다.

명도란 점유를 풀고 공간을 임대인에게 인도하는 것으로, 보증금 반환은 명도·원상복구 완료와 동시이행입니다. 복구 공사기간은 계약기간 안에 넣어 이사 일정을 짜세요.

상임법은 환산보증금(보증금+월세×100)이 서울 기준 9억 원 이하일 때만 전부 적용됩니다(법제처 생활법령). 보증금 1억에 월세 900만이면 벌써 10억 — 강남에선 초과가 흔하죠. 초과 시 5% 인상 상한·묵시적 갱신은 미적용, 계약갱신요구권(최대 10년)은 적용됩니다. 그래서 계약서에 흔히 들어가는 연 단위 인상 특약의 인상률 자체가 협상 대상입니다.

자주 묻는 질문 (FAQ)

사무실 임대 용어와 관련해 상담에서 가장 자주 받는 질문 여섯 가지를 골라 한 줄씩 답했습니다.

Q1. 렌트프리 기간에도 관리비를 내나요?
네. 임대료만 면제되고 관리비는 부과됩니다.

Q2. 사무실도 권리금이 있나요?
거의 없습니다. 영업 가치가 공간이 아니라 회사에 귀속되기 때문입니다.

Q3. 사무실 월세도 5%까지만 올릴 수 있나요?
환산보증금 서울 9억 원 초과면 상한이 없습니다. 갱신요구권 10년은 적용됩니다.

Q4. 보증금은 언제 돌려받나요?
명도·원상복구를 마치는 시점과 동시이행입니다.

Q5. 핏아웃 기간에도 월세를 내나요?
임대료는 면제, 관리비는 부과됩니다.

Q6. 사무실 임대료에 부가세가 별도인가요?
10% 별도, 세금계산서 수취 시 매입세액공제 대상입니다.

매물을 받았다면, 이 순서로 확인하세요

용어를 알면 질문이 달라집니다. 매물을 받았다면 중개사에게 아래 세 가지부터 물어보세요.

1. "이 평수는 임대면적인가요, 전용면적인가요?"

2. "관리비에 냉난방·전기가 포함인가요?"

3. "렌트프리·핏아웃 조건과 중도해지 조항이 어떻게 되나요?"

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