강남에 자리를 잡으려는 대표님과 총무님이 가장 많이 막히는 질문이 있습니다.
🙍♂️ : "우리는 공유오피스가 나을까, 일반임대(사무실을 직접 빌리는 것)가 나을까?"
결론부터 말씀드리면 인원과 계약 기간이 답을 가릅니다. 직원이 10명 안팎이고 1~2년만 내다본다면 공유오피스가, 20명을 넘고 2~3년 이상 머물 거라면 일반임대가 누적 비용에서 유리해집니다.
문제는 이 경계가 회사마다 다르다는 점이죠. 그래서 이 글에서는 막연한 "케바케" 대신 강남 실제 시세를 넣어 인원·기간별로 손익분기점을 직접 계산해 봤습니다. 보고서에 그대로 옮길 수 있게 전제와 출처도 함께 적었습니다.
💡 한 줄 요약: 강남 기준, 10명 이하·단기는 공유오피스, 20명 이상·장기는 사무실 임대가 보통 더 쌉니다. 그 사이(10~20명)는 기간이 결정합니다.
우리 회사는 어느 쪽일까
바쁘신 분들을 위해 판정표를 먼저 놓겠습니다. 강남권 전용실 기준이고, 자세한 계산 근거는 아래에서 풀어드립니다.
우리 회사 상황 | 추천 | 이유 |
5명 이하, 기간 미정 | 공유오피스 | 초기 목돈이 거의 안 들고, 언제든 나갈 수 있음 |
10명 안팎, 1~2년 | 공유오피스 | 임대 초기비용 회수에 너무 오래 걸림 |
10~20명, 2년 이상 | 상황에 따라 | 성장 속도가 빠르면 공유, 안정적이면 임대 |
20명 이상, 2~3년 이상 | 사무실 임대 | 월 고정비가 낮아 시간이 갈수록 격차가 벌어짐 |
핵심은 공유오피스는 '월세형', 사무실 임대는 '초기 투자형'이라는 점입니다. 이 구조 차이를 알면 왜 인원과 기간이 답을 가르는지 바로 이해되실 거예요.
비용 구조의 차이
공유오피스는 매달 이용료만 내는 모델이고, 사무실 임대는 처음에 큰돈을 넣고 매달 부담을 낮추는 모델입니다. 같은 "사무실 비용"이라도 돈이 나가는 시점이 완전히 다릅니다.
(1) 공유오피스 = 월비용형
강남권 전용실은 1인당 월 40만~65만 원 선입니다. 보증금은 월 이용료의 약 2배라, 일반 임대(월세의 10~12배)에 비하면 초기 부담이 거의 없습니다. 인터넷·관리비·청소·회의실·가구가 이용료에 다 포함돼 노트북만 들고 입주하면 됩니다.
- 초기비용: 보증금(월 이용료 ×2) 정도
- 월 고정비: 인당 40만~65만 원
- 숨은 비용: 회의실 시간 초과·인원 추가 시 요금이 붙습니다.
(2) 사무실 임대 = 초기투자형
강남권 오피스의 평당 임대료는 3.3㎡당 약 11만 원입니다(2025년 3분기, 한국부동산원 상업용부동산 임대동향, 관리비 별도). 관리비까지 합친 체감가는 평당 15만 원 안팎이고요. 문제는 월세가 아니라 목돈입니다.
- 보증금: 월세의 10~12배 (50평 월세 600만 원이면 보증금 약 8,400만 원, 환급)
- 인테리어: 평당 100만~150만 원 (40~50평이면 약 5,000만 원, 인테리어 인수 시 비용 미발생)
- 사무가구: 인당 약 60만 원
- 중개보수·원상복구비: 별도
공유오피스를 더 깊이 따져보고 싶다면 공유 오피스 선택 시 고려사항 글도 함께 보시면 좋습니다.
강남 실시세로 계산한 손익분기점
아래는 예시 가정으로 계산한 결과입니다. 실제 견적은 빌딩·브랜드·시점에 따라 달라지니, 방향을 잡는 용도로 봐주세요.
계산 전제 : 공유오피스 전용실은 규모와 무관하게 1인당 월 50만 원(인터넷·관리비·가구 포함, 보증금 환급). 일반임대는 인터넷·관리비까지 더한 1인당 월 실부담이 인원이 많을수록 내려갑니다 — 5명 50만 · 10명 45만 · 20명 40만 · 30명 37만 원(강남 그로스 평당 약 15만 원에 규모별 공용공간 효율을 반영). 인테리어·가구·중개비를 합친 환급 불가 초기비용은 인당 약 350만~480만 원(인원 많을수록 ↓).
인원 | 1년 | 2년 | 3년 | 손익분기 |
5명 | 공유 | 공유 | 공유 | 월 비용이 비슷해 임대 메리트가 거의 없음 |
10명 | 공유 | 공유 | 공유 | 약 7년 (장기 거주 아니면 공유) |
20명 | 공유 | 공유 | 비슷 | 약 38개월(3.2년) |
30명 | 공유 | 비슷 | 임대 | 약 27개월(2.3년) |
인원이 적으면 공유오피스와 일반임대의 월 비용이 비슷해 목돈을 들일 이유가 없고, 인원이 많아질수록 일반임대의 월 비용이 내려가 손익분기 시점이 빨라집니다. 30명이면 2년 반만 머물러도 임대가 이깁니다. (직접 검산해보고 싶으시면 "초기비용 ÷ 월 절감액 = 회수 개월"로 계산하시면 됩니다.)
15인 스타트업, 3년이면 어느 쪽일까
15명 회사로 3년을 따져보겠습니다.
- 공유오피스: 1인 50만 원 × 15명 = 월 750만 원. 3년이면 약 2억 7,000만 원(보증금 1,500만 원은 환급). 초기 목돈은 거의 없습니다.
- 일반임대: 약 38평, 1인 약 42만 원(월 630만 원). 3년 월세 누계 약 2억 2,700만 원에 초기비용(인테리어·가구·중개) 약 6,100만 원을 더하면 약 2억 8,800만 원(보증금 6,300만 원은 환급).
3년 기준으로는 공유오피스가 근소하게 저렴하고, 무엇보다 묶이는 목돈이 적습니다. 다만 월 절감액(1인 8만 원 × 15명 = 월 120만 원)으로 초기비용을 갚아 나가면 약 4년 차에 역전합니다. 15명·3년은 딱 경계 사례라, 향후 채용 계획이 손익분기를 가른다고 보시면 됩니다.
비용 외의 고려할 요소들
숫자만 보면 놓치는 게 있습니다. 실제로 많은 회사가 비용이 아니라 브랜딩·보안·공간 활용 때문에 사무실 형태를 정하는데, 이 항목들은 대부분 독립 사무실(일반임대) 쪽으로 무게가 실립니다.
공유오피스는 여러 회사가 한 공간을 나눠 쓰다 보니 “우리 회사만의 공간”이라는 인상이 약합니다. 고객 방문이 잦거나 채용 브랜딩이 중요한 회사라면, 컬처를 인테리어에 녹인 독립 사무실이 그 자체로 강력한 첫인상이 됩니다.
공간 제약도 큽니다. 로봇 같은 하드웨어를 두거나 커머스 재고를 보관할 자리가 필요하면 공유오피스로는 감당이 어려워, 독립 사무실이 사실상 유일한 선택이 됩니다.
보안도 마찬가지입니다. ISMS-P나 ISO 같은 인증을 준비한다면 출입 통제와 물리 보안이 갖춰진 독립 사무실이 훨씬 유리합니다. 공용 공간은 심사에서 불리하게 작용하기도 합니다.
정리하면, 회사가 커지고 고객·채용·보안 요구가 생기는 순간 비용 계산과 무관하게 독립 사무실이 답이 되는 시점이 옵니다. 손익분기가 아직 공유오피스를 가리키더라도, 1~2년 뒤 이전을 염두에 두고 강남 매물 시세를 미리 봐 두면 그때의 결정이 훨씬 수월합니다.
MOA가 강남권 매물을 탐색하고 임장을 다녀 보면, 같은 예산이라도 테헤란로·역삼은 평당가가 높고 논현·신사로 갈수록 내려갑니다. 권역을 바꾸면 같은 돈으로 더 넓은 평수를 쓸 수 있으니, 권역별 시세는 MOA 시세 가이드에서 확인하실 수 있습니다. 사옥 이전 자체가 처음이라면 사옥 이전은 왜 실패하는가도 미리 읽어두시길 권합니다.
자주 묻는 질문
Q. 강남에서 몇 명부터 임대가 더 저렴한가요?
보통 20명을 넘고 2~3년 이상 머물 계획이면 임대가 누적 비용에서 유리해집니다. 10명 이하는 대부분 공유오피스가 쌉니다.
Q. 공유오피스 1인당 월 비용은 얼마인가요?
강남권 전용실 기준 1인당 약 40만~65만 원입니다. 인원/지역/할인에 따라서 편차가 큽니다.
Q. 강남 사무실 임대 보증금은 보통 얼마인가요?
월세의 10~12배가 일반적입니다. 50평에 월세 600만 원이면 보증금은 약 8,400만 원입니다.
Q. 1년 이하로 쓸 거면 무조건 공유오피스가 유리한가요?
대체로 그렇습니다. 임대는 초기비용을 1년 안에 회수하기 어렵기 때문에, 단기라면 공유오피스가 거의 항상 유리합니다.
Q. 임대 숨은 비용은 얼마나 드나요?
인테리어(평당 100만~150만 원), 사무가구(인당 약 60만 원), 중개보수, 퇴거 시 원상복구비가 추가됩니다.
그래서, 우리 회사는?
아래 다섯 가지에 답해보시면 방향이 잡힙니다.
- 현재 인원이 10명을 넘나요?
- 앞으로 2년간 인원 변동이 클까요(±50% 이상)?
- 같은 자리에 2년 이상 머물 계획인가요?
- 5000만원이상 목돈을 묶어둘 여력이 있나요?
이 질문들을 바탕으로 공유오피스와 독립 사무실을 비용 관점에서 비교해 보실 수 있습니다. 비용과 더불어서 브랜딩, 보안, 별도 공간 필요 여부를 종합적으로 고려하여 공유오피스와 독립 사무실 중 선택하실 수 있습니다.
조건에 맞는 강남 사무실 매물 비교가 필요하시면 MOA가 탐색부터 임장까지 도와드립니다.
인원·예산·기간을 넣으면 손익분기를 바로 확인할 수 있는 공유오피스 vs 임대 계산기를 준비해 뒀으니 직접 넣어보세요.
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