2026년 기준 사무실 원상복구 비용은 평당 5만~15만 원이 시장 관행입니다. 서울시 상가임대차분쟁조정위원회 통계를 보도한 자료에 따르면 원상회복 분쟁 비중은 2023년 5% → 2024년 12% → 2025년(4월 기준) 18%, 3년 연속 증가입니다. 총액을 가르는 진짜 변수는 단가가 아니라 복구 범위와 보증금 반환 타이밍이고요.
원상복구 비용 = 평당 단가 × 범위. 단가는 관행이, 범위는 계약서가 정합니다. 계약서에서 "공실 상태 반환"·"전면 철거"·"승계"부터 찾아보세요.
사무실 원상복구 비용, 평당 얼마가 관행일까
원상복구(원상회복)란 임대차가 끝났을 때 임차 공간을 임차 당시 상태로 되돌려 반환하는 임차인의 의무입니다(민법 제615조·제654조). 철거 단가는 일반 실내 평당 5만~15만 원, 상가·사무실은 10만~15만 원 선입니다.
항목 | 평당 단가(관행) |
|---|---|
벽체 | 2만~5만 원 |
바닥재 | 1.5만~4만 원 |
전기설비 | 3만~7만 원 |
배관 | 2.5만~6만 원 |
폐기물 처리 | 1만~3만 원 |
(석면 검출 시 총비용 2~5배, 층수·반출 동선·폐기물 양도 변수.)
견적서가 오면 세 단계로 검증하세요.
① 총액÷평수를 관행 범위와 대조
② 항목 단가를 표와 대조(폐기물·양중비 과다가 단골)
③ 그 건물 시공 경험 업체 포함 2곳 비교
"평균가는 의미 없고", 동시 진행 공사 수와 건물 경험이 단가를 합니다.
단가가 좁혀졌으니 남은 변수는 곱할 평수, 즉 범위입니다(평수 셈법은 사무실 평수 가이드 참고).
원상복구 범위는 어디까지일까
"원상회복을 어디까지 해줘야 하는지 궁금합니다"
법률 상담 게시판에서 가장 흔한 질문입니다.
원칙은 "내가 바꾼 것만 되돌린다".
이미 시설된 점포를 임차해 개조했다면 자신이 개조한 범위 내에서만 원상회복 의무를 지고, 전 임차인이 시설한 것까지 복구할 의무는 없다는 게 대법원 판결입니다(대법원 1990. 10. 30. 선고 90다카12035).
다만 범위는 "구체적·개별적으로" 판단하므로(2017다268142) 계약서 문구가 원칙보다 우선합니다.
상황 | 복구 의무 | 근거 |
|---|---|---|
내가 직접 한 인테리어 | 있음 | 민법 제615조·제654조 |
전 임차인 시설 인수 | 특약 없으면 없음 | 앞서 본 대법원 판결·하급심 2022가단116104 |
통상의 손모(자연 마모) | 특약 없으면 임대인 부담 | |
"공실 반환"·"전면 철거" 특약 | 문구대로 이행 | 임의규정 — 합의 우선 |
실제 공사는 천장·바닥·벽체·도장·전기·설비·소방·통신까지 미칩니다.
계약서에서 이 문구부터 찾으세요
위험한 문구는 "공실 상태로 반환"과 "바닥 및 천장을 제외한 전면 철거"입니다.
이 문구가 있으면 그대로 이행해야 합니다. 다음 계약 땐 "통상적인 사용에 따른 자연적 노후에 대하여 원상회복 의무를 지지 않는다"(보호), "종전 임차인이 시설한 부분까지 원상회복할 의무가 없다"(승계 배제)를 특약으로 넣으세요.
보증금은 언제 돌려받을 수 있을까
공사를 다 끝냈는데 보증금이 안 들어옵니다. 임대인은 "검수가 안 끝났다"고 하고요. 위법일까요? — 아닙니다.
원상회복과 보증금 반환은 동시이행 관계거든요(상가건물 임대차 표준계약서 제8조, 2024년 개정). 관행 순서도 공사 완료 → 관리단 검수 → 관리비 정산(명도) → 보증금 반환입니다.
그래서 일정은 입금일이 아니라 검수일에서 역산합니다.
D-90: 계약서 원상복구 문구 확인, 견적 2곳 요청
D-60: 업체 확정, 다음 사무실 탐색 착수
D-30: 공사·검수 일정을 임대인과 확정
만료일을 넘기면요? 지체 손해는 "임대인 스스로 복구할 수 있었던 기간의 임대료 상당액"까지라는 게 앞서 본 대법원 판결의 또 다른 요지입니다.
다만, 유리한 부분의 판결도 있습니다.
임대인이 시설을 그대로 쓸 거라면 복구비를 보증금에서 공제할 수 없다는 취지의 판결도 있습니다.(대법원 2002. 12. 10. 선고 2002다52657).
계약기간 중 이전이라면 렌트프리 면제분 반환과 원상복구비가 겹칠 수 있으니 특약을 다시 읽어보세요.
견적 받고 협상할 때 이렇게 말하세요
협상의 뼈대는 세가지 입니다.
견적 — "견적서를 항목별 내역서로 다시 보내주세요. 평당 환산 기준도 함께 부탁드립니다." 지정 업체 견적이 부당해 보이면 계약서·현장 사진·견적서부터 확보하세요.
범위 서면 확정 — "복구 범위를 도면에 표시해 서면으로 확정해 주세요. 검수 기준과 일정도 미리 알려주세요." 입주 사진이 없다면 계약서 첨부 도면, 입주 때 인테리어 견적서, 관리사무소·전 임차인 자료로 대신하세요. 범위는 개별 판단이라 자료가 곧 협상력입니다.
조정 — 협의 → 내용증명 → 서울시 상가임대차분쟁조정위원회(연락처 : 1600-0700). 프라임경제 보도에 따르면 조정 10건 중 8건이 합의됩니다.
자주 묻는 질문 (FAQ)
원상복구 관련해 핵심이 될만한 질문 다섯 가지를 정리했습니다.
Q1. 사무실 원상복구 평당 비용은 얼마인가요? 평당 5만~15만 원이 관행이지만 총액은 범위와 건물 조건(석면·층수·폐기물)이 좌우합니다. 2개 업체 견적 비교가 방어선입니다.
Q2. 전 임차인이 한 인테리어까지 복구해야 하나요? 특약이 없다면 자신이 개조한 범위만 되돌리면 됩니다. 전 임차인 시설까지는 의무가 없다는 게 대법원 판례입니다(90다카12035).
Q3. 계약만료일까지 공사를 못 끝내면 임대료를 더 내야 하나요? 지체 손해는 임대인이 스스로 복구할 수 있었던 기간의 임대료 상당액으로 제한된다는 것이 대법원 판례입니다. 무한정 물지는 않습니다.
Q4. 임대인이 지정한 업체를 꼭 써야 하나요? 법적 의무는 아닙니다. 계약서에 지정 업체 조건이 있는지 확인한 뒤 직접 견적으로 협상하세요.
Q5. 임대인이 시설을 그대로 쓸 건데도 복구비를 내야 하나요? 복구 의사 없이 그대로 재임대하려는 경우 보증금에서 복구비를 공제할 수 없습니다(대법원 2002다52657).
원상복구는 퇴거의 절반, 나머지 절반은 다음 사무실
원상복구·명도 일정은 다음 사무실 입주일과 맞물립니다. 퇴거와 탐색을 동시에 해야 이중 임대료가 없고, 입주 첫날엔 전체 사진 촬영과 현황 인수인계서부터 챙기세요.
함께 보면 좋은 글
렌트프리·보증금 등 임대차 용어 가이드 — 용어를 모르면 협상에서 밀립니다.
사무실 주변 인프라 체크리스트 — 다음 사무실 후보를 볼 때.
뉴픽의 강남 사무실 이전 사례 — 퇴거와 입주를 한 타임라인으로 푼 팀.