사무실 중개수수료, 0.9%면 얼마를 내야 할까요?

사무실 중개수수료 0.9%는 한 달 임대료 정도예요

보증금과 월세도 만만치 않은데, 부동산에서 "수수료는 0.9%입니다"라고 하면 그게 얼마인지 바로 감이 안 오죠. 답부터 드리면, 사무실 중개수수료는 보통 한 달 임대료 정도예요.

계산 방식은 이래요. 법은 사무실과 상가 모두 거래금액의 0.9%를 상한으로 정해 두었고, 거래금액은 보증금에 월세의 100배를 더한 값이에요. 사무실 보증금은 보통 월세의 10배 남짓이라 거래금액은 월세의 110배쯤이 되고, 여기에 0.9%를 곱하면 월세의 0.99배가 나와요. 월세 280만 원짜리 사무실이면 수수료도 280만 원 안팎이라는 뜻이에요.

강남에서는 실제로 얼마가 나올까요. 저희가 강남·서초 공실 광고 796건의 평수대별 보증금·월세 중간값으로 계산해 봤어요. 어느 평수대든 월세 한 달치 안팎이지만, 면적이 커질수록 월세가 커지니까 수수료도 같이 올라요. 100평이 넘으면 2,000만 원을 넘어요.

표의 금액은 그 평수대의 중간값 매물일 때 상한이에요. 같은 30평대라도 보증금과 월세가 다르면 달라지고, 임대인도 같은 금액을 따로 내요. 일반과세 중개사무소라면 여기에 부가세 10%가 붙어서, 30평대는 311.9만 원까지 청구할 수 있어요.

근거 — 0.9%는 공인중개사법 시행규칙 제20조, 796건의 보증금·월세 중간값은 환산보증금 실측 편의 값이고 광고에 적힌 호가 기준이에요.

0.9%는 상한일 뿐이라, 꼭 그만큼 내야 하는 건 아니에요

중개사가 0.9%를 요구했다고 해서 그 금액을 꼭 내야 하는 건 아니에요. 법은 '최대' 0.9%를 상한으로 정해 두었기 때문에, 실제 수수료는 그보다 낮은 금액에서 협의해 정할 수 있어요. 중개사가 500만 원을 불렀더라도 협의에 따라 100만 원이 될 수도, 200만 원이 될 수도 있어요. 보통은 중개사가 매물 정보를 얼마나 주고, 계약 조건을 조율하려고 얼마나 애썼는지를 놓고 정해요.

협의한 금액은 서류에 남겨야 해요. 계약서에 서명하기 전에 중개사는 '중개대상물 확인·설명서'를 주는데, 이 서류의 중개보수 칸에 협의한 금액과 내는 날짜를 적게 돼 있어요. 이 칸이 상한 그대로 적힌 채 서명하면 그 숫자가 약속이 돼요. 그러니 서명 전에 "중개보수 칸에 금액과 지급일을 적어 주세요"라고 한마디 하면 돼요. 내는 날은 그 칸에 적힌 날이 우선이고, 적힌 날이 없으면 잔금일이에요.

상한을 넘긴 금액은 넘는 부분이 무효예요. 컨설팅비나 수고비 같은 다른 이름을 붙였더라도 중개의 대가라면 마찬가지라서, 더 낸 만큼 돌려받을 수 있어요. 대법원도 2007년에 그렇게 판단했어요.

근거 — 협의는 공인중개사법 시행규칙 제20조, 지급 날짜는 시행령 제27조의2, 상한 초과는 공인중개사법 제33조와 대법원 2005다32159 전원합의체 판결이에요.

MOA는 평수와 상관없이 기본 49만 원에, 협상으로 아낀 금액의 30%를 받아요

저희는 수수료를 거래금액이 아니라 임차인이 아낀 금액으로 계산해요. 기본 중개비는 사무실이 10평이든 100평이든 49만 원이고, 협상으로 월세나 조건이 좋아졌을 때만 그 절감액의 30%를 성과 수수료로 받아요. 아낀 금액이 없으면 49만 원이 전부라서, 올해 8월부터 10월까지 계약한 6건 중 3건은 수수료가 49만 원이었어요. 협상을 시작하기 전에 예상 절감액과 성과 수수료를 먼저 알려 드리니까, 진행할지는 그때 정하시면 돼요.

💡 강남 30평대 월세 중간값 280만 원을 기준으로 예를 들어 볼게요 MOA가 협상에 성공해 임대료 10% 할인을 받아 252만 원에 계약하면, 계약 기간 2년 동안 672만 원을 아낄 수 있어요. 여기에 30%의 성과 수수료를 더하면 '기본 중개비 49만 원 + 성과 수수료 201.6만 원 = 총 250.6만 원'이 되는데요. 일반 중개사무소에서 280만 원에 계약하고 0.9%를 냈다면 수수료도 MOA보다 많은 283.5만 원을 내고, 임대료도 2년 동안 672만 원을 더 내는 셈이에요.

이 구조에서는 임차인이 아낄수록 저희도 더 받아요. 요율제 중개사는 거래금액이 클수록 수수료가 커지지만, 저희는 임대료를 낮춰야 수수료가 커지니까 협상을 더 열심히 할 수밖에 없는 구조예요. 공실 기간과 주변 호가로 어떻게 협상하는지는 렌트프리 편에 있어요. 다만 아낄 게 없는 매물도 있어요. 앞 임차인 자리를 그대로 이어받는 매물에서 렌트프리 5일로 끝난 회사는, 요율제였다면 648만 원이었을 수수료를 81만 원만 냈어요. 반대로 시세보다 비싸고 소유주가 바뀐 건물에서 월세 10만 원 감액과 원상복구 면제를 받은 회사는 약 700만 원을 냈지만, 계산하면 아낀 돈이 약 1,500만 원으로 수수료보다 훨씬 컸어요.

지금 보는 매물의 수수료가 얼마인지, 협상 여지가 있는 매물인지 알고 싶다면 비교할 매물부터 받아 두면 돼요. 이메일을 남기면 강남·서초 사무실 20곳의 보증금과 월세를 보내드려요.

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자주 묻는 질문

중개수수료 부가세 10%는 따로 내나요?

따로 내요. 0.9%에는 부가세가 들어 있지 않아서, 일반과세 중개사무소는 10%를 더해 세금계산서를 끊어요. 283.5만 원이면 311.9만 원이 돼요. 간이과세 중개사무소는 4% 수준이고, 간이과세인데 10%를 받으면 상한을 넘긴 것으로 본 해석이 보도된 적이 있어요.

임대인도 중개수수료를 내나요?

임대인도 내요. 임대인과 임차인이 각자 자기 몫을 내고, 임차인이 임대인 몫까지 낼 의무는 법에 없어요. 다만 중도해지나 승계 때 그렇게 적은 특약이 있다면 특약대로 내야 해요. 중개사가 두 곳이라면 자기에게 의뢰받은 한 곳에만 내면 돼요.

계약이 깨지면 낸 중개수수료는 돌려받나요?

중개사의 잘못으로 계약이 깨졌다면 수수료를 내지 않아도 돼요. 그 밖의 이유라면 확인·설명서에 적은 지급 날짜가 기준이에요. 잔금일로 적었는데 잔금 전에 깨졌다면 아직 낼 때가 아니었으니, 이미 냈다면 돌려달라고 할 여지가 있어요.

렌트프리나 월세 인하를 받으면 중개수수료도 줄어드나요?

기준은 계약서에 적힌 월세예요. 월세를 252만 원으로 내려 적으면 상한도 258.3만 원으로 줄어요. 렌트프리는 계약서의 월세가 그대로라서 보통 수수료도 그대로예요.

사무실로 쓰는 오피스텔도 0.9%인가요?

전용 85㎡ 이하에 부엌과 화장실, 목욕시설이 있는 오피스텔이라면 사무실로 써도 0.4%예요. 보증금 3,500만 원에 월세 280만 원이면 126만 원이에요. 주택은 금액 구간별로 0.3~0.6%라서 같은 조건이면 94.5만 원이 나와요.

근거 — 부가세 별도는 2016년 1월 법령해석, 사무실용 오피스텔 0.4%는 2026년 10월 1일 법령해석, 계약이 깨진 뒤의 수수료는 공인중개사법 제32조 제1항과 서울시 상가임대차 상담 546, 임대인 몫은 서울시 상담 342예요.

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