사무실 계약면적과 전용면적, 30평이 실평수 23평인 이유 (2026)

이 글은 사무실(오피스) 기준입니다. 아파트 전용면적은 주택법 시행규칙 제2조에 산정식이 따로 있어서, 계산법이 다릅니다.

"77평으로 계약했는데, 인테리어 업체가 재보니 54평이더라고요." 사무실 면적 얘기에 빠지지 않는 사연입니다. 결론부터 말씀드리면 사무실 면적은 원래 두 개이고, 임대료·관리비·보증금은 전부 큰 쪽인 계약면적을 기준으로 계산됩니다.

💡 한 줄 요약

강남 공실 매물 1,903건의 전용률 중앙값은 78%입니다. 계약 30평(99㎡)이면 실제로 쓰는 전용면적은 약 23평(76㎡)입니다.

관측 전제 — 2026년 7월 강남 공실 광고 5,347건 중 전용과 계약을 따로 적은 1,903건. 광고 표기값이며 대장 실측이 아닙니다.

사무실 면적은 두 개입니다 — 전용면적과 계약면적

전용면적은 우리 팀만 쓰는 공간입니다. 계약면적(임대면적)은 거기에 복도·화장실·엘리베이터 홀처럼 같이 쓰는 공간의 몫을 더한 값이고요. 중개사가 말하는 "30평"은 거의 언제나 계약면적입니다.

왜 이렇게 헷갈릴까요? 계약면적이 법에 정의가 없는 관행 용어이기 때문입니다. 전용면적도 산정식이 정해진 건 주택·오피스텔 분양뿐이라, 사무실은 집합건물이면 집합건축물대장 전유부분이, 아니면 임대인 도면이 기준이 됩니다.

계산은 간단합니다. 전용률 = 전용 ÷ 계약, 뒤집으면 계약면적 = 필요한 전용면적 ÷ 전용률. 지금 사무실이 전용 30평이라면 0.78로 나눠 계약 38~39평짜리를 보시면 됩니다.

중개 광고의 ㎡는 법상 전용면적이어야 합니다(공인중개사법 제18조의2). 그런데 현장은 계약 평으로 말하니 혼동이 생길 수밖에 없습니다.

사무실 전용률은 몇 %가 정상인가 — 강남 매물 1,903건 실측 78%

저희가 강남 공실 매물 1,903건을 실측해 보니 전용률 중앙값은 78%였습니다. 하위 25%가 63%, 상위 25%가 85%고요.

"오피스 전용률은 50~60%"라는 말, 들어보셨을 겁니다. 그건 로비와 라운지가 넓은 대형 프라임 빌딩 얘기입니다. 10~30인 회사가 실제로 보는 강남 중소형은 그보다 훨씬 높습니다.

재미있게도 준공 연도로는 안 갈립니다. 1999년 이전도 2010년 이후도 똑같이 78%입니다. 전용률을 가르는 건 건물의 나이가 아니라 크기입니다.

솔직히 말씀드리면 저희도 앞선 글들엔 프라임이 섞인 통용치대로 60~70%로 썼습니다. 강남 중소형만 놓고 보면 78%가 실측값입니다.

맨 앞의 77평 사례를 표에 올려 보죠. 77평이 54평이면 전용률 70%로, 하위 25%인 63%보다 높습니다. 속은 게 아니라 중개사와 인테리어 업체가 서로 다른 면적을 말하고 있었던 겁니다.

사무실 임대료는 계약면적 기준입니다 — 전용 평당으로 바꿔 보세요

매물끼리 비교할 때는 (월 임대료 + 관리비) ÷ 전용면적, 그러니까 전용 평당가로 바꿔 보세요.

계약 30평에 월세와 관리비 합쳐 300만 원이면 계약 평당 10만 원입니다. 그런데 전용률 78%인 건물이면 전용 평당 12.8만 원, 55%면 18.2만 원이 됩니다. 광고 평당가는 똑같은데 실제 쓰는 공간 기준으론 40% 넘게 차이 나는 거죠.

관리비도 계약면적에 곱해지니, 전용률이 낮은 건물은 임대료와 관리비가 같이 뜁니다. 강남 중소형의 전용 평당 임대료는 10만~15만 원 선이니, 여기서 한참 벗어나면 면적 기준부터 다시 보세요.

사무실 실평수 확인하는 법 — 계약 전과 계약 후

그럼 실평수는 어디서 확인할까요. 집합건물이면 집합건축물대장 전유부에 적혀 있고, 일반건축물대장 건물은 공부에 호실 면적이 아예 없습니다. 강남 이면의 중소형 빌딩 대부분이 후자라 도면과 실측뿐입니다. 참고로 공부상 면적은 벽 중심선 기준이라 줄자로 잰 값은 늘 조금 작게 나옵니다.

계약 전에 하실 세 가지

• 정부24에서 집합건축물대장 전유부를 떼 보세요. 임차인도 열람됩니다. 일반건축물대장이면 각 층 바닥면적이 계약면적의 상한선입니다.

• 임대인이나 관리사무소에 평면도를 요청하세요. 도면이 실질적인 기준이 됩니다.

• 인테리어 실측을 계약 전으로 당기세요. 맨 앞의 77평 사례는 계약을 마친 뒤에 재서 생긴 일입니다.

중개사에게는 세 가지만 물으면 됩니다. 전용면적이 몇 ㎡이고 근거 문서가 무엇인지, 공용부에 무엇이 들어갔는지, 관리비는 어느 면적 기준인지. 복도·화장실·엘리베이터 홀까지는 관행상 정상 범위고, 주차장·기계실까지 들어가 있다면 한 번 더 따져 보세요.

계약서에 넣을 한 줄

본 계약의 전용면적은 ○○㎡(첨부 도면 기준), 계약면적은 ○○㎡(전용률 ○○%)로 한다. 실측 전용면적이 기재 면적 대비 ○% 이상 부족한 경우 임대료와 관리비를 비례하여 감액한다.

예시이니 실제 계약 때는 변호사 검토를 받으세요.

계약 후에 문제가 생기면

계약 뒤에야 면적이 다른 걸 알게 됐다면요? 면적은 중개사가 확인·설명서에 적어 교부해야 하는 법정 항목입니다(공인중개사법 시행령 제21조 제1항 제1호). 잘못 적어 손해가 났다면 법 제30조 제1항에 따라 배상을 물을 수 있습니다.

다만 한계가 뚜렷합니다. 서울고등법원 2008나14222 판결은 전용이 줄고 공용이 늘었어도 총 계약면적이 같으면 정산 청구를 받아 주지 않았습니다. 전용면적을 계약서에 숫자로 남겨 두는 것이 사실상 유일한 방어입니다.

고객이 말한 30평은 원래 전용 30평이었습니다

저희도 최근에 하나 배웠습니다. 2026년 3~8월 사무실 문의 96건을 전수 분류해 봤더니, 고객이 말한 평수 대비 실제로 고른 매물이 계약면적으로는 1.33배, 전용면적으로는 1.01배였습니다.

"30평 찾아요"라고 말할 때 머릿속에 있는 건 계약 30평이 아니라 전용 30평이라는 뜻입니다. 아파트를 전용으로 세던 감각이 그대로 오는 거죠. 그런데 시장은 계약으로 말하니, 30평짜리를 보면 좁고 결국 40평대에서 계약하게 됩니다.

그러니 중개사에게는 "전용 30평 기준입니다"라고 처음부터 말씀해 보세요. 계약 38~40평대 매물이 옵니다. 인원 기준으로 잡으실 거라면 1인당 적정 면적 편이 도움이 될 겁니다.

하나 더. 같은 강남 광고 5,347건을 검증해 보니 64%는 면적 표기부터 의심스러웠습니다. 전용과 계약에 같은 숫자가 복사돼 있거나, 전용면적이 정상 광고보다 11% 크게 적혀 있는 식이죠. 전용과 계약이 같은 숫자인 광고, ㎡와 평 환산이 안 맞는 광고 — 이 둘부터 거르시면 됩니다.

MOA는 그래서 매물을 전용면적 기준으로 잡고 이 데이터로 나머지를 거릅니다. 위 숫자들도 그 과정에서 쌓인 것입니다. 면적이 맞는지부터 확인한 매물만 제안해 드립니다.

자주 묻는 질문

사무실 계약면적과 전용면적의 차이는 무엇인가요?

전용면적은 우리 회사만 쓰는 공간, 계약면적은 거기에 복도·화장실·엘리베이터 홀 몫을 더한 면적입니다. 사무실 시장의 "30평"은 대부분 계약면적입니다.

사무실 전용률은 보통 몇 %인가요?

강남 공실 매물 1,903건 기준 중앙값 78%(하위 25% 63%, 상위 25% 85%)입니다. 흔히 말하는 50~60%는 대형 프라임 빌딩 수치입니다.

사무실 임대료는 전용면적 기준인가요, 계약면적 기준인가요?

임대료·관리비·보증금 모두 계약면적 기준으로 계산됩니다.

사무실 실평수는 어디서 확인하나요?

집합건물이면 정부24에서 집합건축물대장 전유부를 뗍니다. 일반건축물대장 건물은 공부에 호실 면적이 없어 평면도와 실측으로 확인해야 합니다.

계약서 면적과 실측 면적이 다르면 어떻게 하나요?

면적은 확인·설명서 법정 기재 항목이라 중개사에게 배상 책임이 있습니다. 다만 총 계약면적이 같으면 기각된 판례가 있어, 계약 때 전용면적을 명기해 두세요.

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