사무실 임대차계약서, 특약에 꼭 넣어야 할 5가지 (2026)

보증금 1억에 월세 800만 원. 전용 40평에 평당 20만 원이면 나오는 조건이고, 강남에서 드물지 않습니다. 그런데 이 계약서에 도장을 찍는 순간, 대표님 회사는 상가건물임대차보호법의 절반만 적용받습니다. 갱신할 때 임대료를 5% 넘게 못 올린다는 그 조항이 빠집니다.

법이 막아주지 않으니, 인상률을 묶어두려면 계약서에 직접 적는 수밖에 없습니다. 그 자리가 특약입니다.

💡 한 줄 요약

서울 사무실은 보증금 + (월세 × 100)이 9억을 넘으면 임대료 인상 상한이 사라집니다. 위 조건은 1억 + 8억 = 9억으로 딱 경계선입니다. 특약에 인상률을 적지 않으면 갱신 때 부르는 게 값이 됩니다.

우리 사무실은 법이 절반만 지켜줍니다

상가건물임대차보호법은 모든 임차인을 똑같이 보호하지 않습니다. 환산보증금이라는 기준선이 있고, 이걸 넘으면 일부 조항이 떨어져 나갑니다.

환산보증금 = 보증금 + (월세 × 100)

서울은 9억 원이 기준입니다. 보증금 1억에 월세 800만 원이면 1억 + 8억 = 9억으로 딱 경계선이고, 월세가 810만 원만 돼도 넘어갑니다. 전용 40평 남짓에서 닿는 숫자라 강남권에서는 흔한 규모입니다.

넘으면 무엇이 남고 무엇이 빠지는지가 중요합니다.

10년 갱신을 요구할 권리는 살아 있는데 얼마를 올릴지에 대한 제한만 사라집니다. 나가라고는 못 하지만 올려 받는 건 못 막습니다.

5%라는 숫자는 주거용 전월세 뉴스에서 자주 나와 익숙합니다. 그래서 사무실도 당연히 같은 줄 아는 경우가 많은데, 환산보증금을 넘기는 순간 사정이 달라집니다.

임대료 인상률, 숫자를 적지 않으면 상한이 없습니다

법이 상한을 안 정해주니 계약서에 직접 적어야 합니다. 다섯 가지 중 금액으로 가장 큰 항목입니다.

월세 800만 원에서 갱신 때 10%가 오르면 월 80만 원, 2년이면 1,920만 원입니다. 문장 한 줄을 안 넣어서 나가는 돈입니다.

특약에는 이렇게 적습니다.

갱신 시 차임 및 관리비의 증액은 직전 차임의 연 5%를 초과하지 아니한다.

임대인이 5%를 안 받아주면 7%로 협상하셔도 됩니다. 숫자가 적혀 있느냐 아니냐가 갈림길이지, 5%라는 숫자 자체가 목적은 아닙니다. 상한선이 없는 계약서와 7%가 적힌 계약서는 완전히 다른 문서입니다.

관리비를 빼먹지 마세요. 차임만 묶어두면 관리비 쪽으로 올라옵니다.

원상복구, 그렇게만 쓰면 오히려 임대인에게 유리합니다

특약에 "임차인은 원상복구 후 명도한다"고만 적힌 계약서가 많습니다. 임차인에게 불리해 보이는 문장인데, 실은 이렇게만 적혀 있으면 임대인이 통상손모까지 물리기는 어렵습니다.

사람이 사무실을 쓰면 자연히 생기는 마모가 있습니다. 바닥이 눌리고 벽지가 바래는 것들이요. 이걸 통상손모라고 하는데, 판례는 임차인의 원상회복 의무에 통상손모는 포함되지 않는다고 봅니다.

대법원은 원상회복의 범위를 일률적으로 정하지 않고, 계약의 내용과 경위, 임차 당시 건물 상태, 임차인이 변경한 부분의 성질을 따져 구체적·개별적으로 판단한다는 기준을 세웠습니다(대법원 2019. 8. 30. 선고 2017다268142).

문제는 반대입니다. 임대인 쪽 계약서에 이런 문장이 들어 있을 때입니다.

임차인은 퇴거 시 도배·바닥재·조명을 임차인 비용으로 신품 교체한다.

범위가 구체적으로 특정되면 그 특약은 유효할 수 있습니다. 법원은 막연한 "원상복구"에는 통상손모를 안 얹지만, 대상과 범위가 명확히 합의된 문구는 인정하는 쪽입니다.

그러니 계약 전에 볼 것은 두 가지입니다. 품목이 나열돼 있는가, 그리고 "신품 교체"처럼 원상보다 높은 수준을 요구하는가. 나열돼 있으면 그만큼이 퇴거 비용으로 확정된 셈이니, 협상 대상으로 올리셔야 합니다.

입주 당일 사진도 남기세요. 나갈 때 "원래 이랬다"를 증명하는 건 임차인 몫입니다. 천장·바닥·벽면·배선까지 넓게 찍어두면 2~3년 뒤 값을 합니다.

💡 원상복구 비용이 실제로 평당 얼마씩 나오는지, 견적을 받고 어떻게 깎는지는 사무실 원상복구 비용, 범위부터 보증금까지에 정리해뒀습니다.

구두로 합의한 건 계약서에 없으면 없는 겁니다

협상 자리에서 오간 말은 기분 좋게 끝납니다. 렌트프리 두 달 드릴게요, 인테리어 기간은 임대료 안 받습니다, 주차 두 대 쓰세요. 계약서에 안 들어가면 다툴 근거가 없습니다.

특히 렌트프리가 그렇습니다. 무상으로 쓰는 기간을 언제부터 언제까지로 잡을지, 그 기간에 관리비는 내는지, 중간에 계약이 깨지면 받았던 렌트프리를 토해내야 하는지가 전부 특약에서 갈립니다. 마지막 항목을 안 적어두면 중도해지 때 목돈으로 돌아옵니다.

관리비도 같습니다. 평당 얼마만 듣고 넘어가면 항목이 늘어납니다. 그 금액에 무엇이 포함되는지를 적으세요. 청소·경비·승강기·공용 전기를 나열하고, 그 밖의 비용은 사전 협의를 거친다는 문장을 붙이면 좋습니다.

핏아웃 기간, 주차 대수, 간판 위치, 영업시간 외 냉난방도 같습니다. 말로 들은 것 중 돈이 되는 건 전부 적으세요.

제소전화해를 요구받았다면

강남 오피스 계약에서 임대인이 제소전화해를 조건으로 다는 경우가 꽤 있습니다. 법원에서 미리 화해조서를 만들어두는 절차인데, 확정판결과 같은 효력이 있어서 소송 없이 바로 강제집행이 가능합니다.

임차인은 다툴 단계가 통째로 사라집니다. 내용증명·소송·판결을 거치지 않고 곧바로 집행으로 갑니다.

솔직히 무조건 거부하기는 어렵습니다. 관행처럼 요구하고, 안 하겠다고 하면 계약이 깨지기도 합니다. 그래서 실무에서는 거부보다 조건을 좁히는 쪽으로 갑니다. 해지 사유를 임대료 연체 같은 명확한 항목으로 한정하고, 원상복구나 관리비 분쟁은 빼달라고 요청하는 식입니다.

요구받았다는 사실 자체보다, 어떤 사유까지 집행 대상으로 들어가는지를 읽으셔야 합니다.

도장 찍기 전 5분 체크리스트

계약서를 받으면 이 다섯 가지만 순서대로 확인하세요.

1. 보증금 + (월세 × 100)을 계산해서 9억을 넘는지 본다
2. 넘으면 갱신 시 인상률 상한 문구가 특약에 있는지 확인한다. 없으면 넣어달라고 한다
3. 원상복구 조항에 품목이 나열돼 있는지, "신품 교체" 같은 표현이 있는지 본다
4. 협상에서 들은 렌트프리·핏아웃·주차·관리비 조건이 전부 적혀 있는지 대조한다
5. 제소전화해 요구가 있으면 해지 사유 범위를 확인한다

다섯 개 중 하나라도 비어 있으면 서명 전에 요청하세요. 도장을 찍은 뒤에는 같은 요청이 훨씬 어려워집니다.

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계약서를 꼼꼼히 보는 것만큼 중요한 게 애초에 협상 여지가 있는 매물을 고르는 일입니다. 인포그린은 "수많은 매물을 살펴보면서 매물을 보는 노하우나 기준이 생겼다"고 했습니다.

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자주 묻는 질문

우리 사무실도 상가건물임대차보호법이 적용되나요

적용됩니다. 다만 환산보증금이 서울 9억을 넘으면 차임 증액 5% 상한만 빠집니다. 대항력, 10년 계약갱신요구권, 권리금 회수 보호, 3기 연체 해지는 금액과 상관없이 그대로 적용됩니다.

특약에 인상률을 넣어달라고 하면 임대인이 받아주나요

건물과 시기에 따라 다릅니다. 공실이 있는 건물일수록 받아들여지는 편이고, 대기 수요가 있는 건물은 거절당하기도 합니다. 5%가 안 되면 7%나 8%로 협상하셔도 됩니다. 숫자가 적혀 있는 것과 아예 없는 것의 차이가 훨씬 큽니다.

계약서에 "원상복구"라고만 적혀 있으면 저에게 유리한 건가요

그 문구만 놓고 보면 임대인이 통상손모까지 물리기 어렵습니다. 다만 실제 분쟁에서는 견적서와 사진 싸움이 됩니다. 입주 당시 상태를 사진으로 남겨두는 것이 문구보다 실질적인 방어입니다.

렌트프리를 받았는데 중도해지하면 반환해야 하나요

특약에 어떻게 적혀 있느냐로 갈립니다. 반환 조항이 없으면 다툼의 여지가 있고, 있으면 그대로 반환해야 합니다. 계약 전에 이 항목이 있는지 반드시 확인하세요.

제소전화해를 거부하면 계약이 안 되나요

임대인에 따라 다릅니다. 조건으로 고수하는 경우가 적지 않아서, 실무에서는 거부보다 해지 사유의 범위를 좁히는 방향으로 협상합니다. 임대료 연체처럼 명확한 사유만 남기고 원상복구·관리비 분쟁은 빼달라고 요청하는 식입니다.