강남 사옥임대, 지금 통으로 빌릴 수 있는 건물은 313채입니다 (2026)

이 글은 사옥을 빌리는 이야기입니다. 건물을 사는 것(빌딩 매매)은 다른 주제라 다루지 않습니다.

사옥이라고 하면 유리로 덮인 20층 타워부터 떠올리게 되죠. 그런데 실측을 해보니 강남의 사옥 시장은 전혀 다르게 생겼습니다. 저희가 강남·서초 공실 광고가 나온 건물 5,347채를 건물 단위로 다시 세어 보니, 지금 통으로 빌릴 수 있는 건물이 313채 있었고, 그 중앙값은 연면적 226평·4층짜리였습니다.

💡 한 줄 요약

강남·서초에서 통임대 가능한 건물은 313채(전체의 6%), 대부분 3~6층·400평 미만입니다. 몰린 곳은 논현·역삼·신사. 월 예산은 4층 기준 2,000만 원대부터 잡으면 됩니다.

관측 전제 — 2026년 7월 27일 강남·서초 공실 광고 5,347개 건물 중 3층 이상이면서 모든 층(또는 1층 상가만 빼고 전층)에 공실 광고가 나온 313채. 신축 미입주도 포함되며, 광고 기준이라 "통임대 협상이 가능한 후보"로 읽어 주세요.

강남 사옥은 20층 타워가 아닙니다 — 중앙값 4층, 226평

313채의 몸집부터 보시죠.

네 채 중 세 채가 400평 미만이고 층수 중앙값은 4층(3~15층)입니다. 즉 강남에서 "사옥 임대"란 대기업 타워가 아니라, 10~30명 회사가 감당할 수 있는 크기의 건물이 몸통입니다. 층 하나를 빌리는 대신 건물 하나를 빌리는 것뿐입니다.

어디에 있나 — 논현 91 · 역삼 71 · 신사 57

동별로 세면 논현동 91채, 역삼동 71채, 신사동 57채로 셋이 전체의 70%를 차지합니다. 그 뒤로 서초 23, 삼성 20, 청담 16채고요.

논현·신사 일대는 대로변 뒤로 3~6층 건물이 줄지어 선, 디자인·패션·뷰티·에이전시가 자리 잡은 소형 사옥과 리모델링의 시장입니다. 테헤란로가 고층 오피스의 시장이라면 이쪽은 건물 단위로 거래되는 다른 종류의 강남이죠. 흥미로운 건 역삼이 2위라는 점인데, 테헤란로 이면에도 통으로 비는 소형 건물이 생각보다 많다는 뜻입니다.

예산은 얼마로 잡나 — 4층 통이면 월 2,000만 원대부터

313채 중 면적 표기가 검증된 건물의 층당 월비용(월세+관리비)은 중앙 585만 원이었습니다. 4층을 통으로 쓰면 월 2,000만 원대 초중반이 눈금이 되는 셈이죠. 저희가 월세 실측 편에서 잰 계약 평당 9만~10만 원에 연면적 226평을 곱해도 같은 자리(월 2,100만~2,300만)가 나옵니다 — 두 방법이 서로 검산됩니다.

보증금은 강남 실측 기준 월비용의 9~14배가 관행이니, 월 2,000만이면 2억~3억 원대를 잡으셔야 합니다.

예산에서 자주 빠지는 게 건물의 나이입니다. 이 313채의 준공 중앙값은 2004년이고 44%가 2000년 이전 건물입니다. 통임대는 인테리어·설비를 건물 전체 스케일로 하게 되니, 낡은 건물의 싼 월세는 공사비로 상당 부분 되돌아옵니다. 낡은 건물+공사와 새 건물 그대로의 2년 총액 비교는 인테리어 비용 편의 계산 그대로입니다 — 규모만 커질 뿐입니다.

그리고 하나 짚을 것 — 이 규모면 환산보증금이 서울 상한 9억 원을 사실상 무조건 넘습니다(월세 800만부터 초과인데 통임대는 그 몇 배). 확정일자 우선변제·인상 5% 상한이 빠지는 계약이라, 보증금 방어는 특약이 해야 합니다. 무엇이 남고 무엇이 빠지는지는 환산보증금 편에 정리해 뒀습니다.

층임대와 뭐가 다른가 — 넓이가 아니라 결정권

고객이 사무실로 찾아오는 회사라면 이 차이가 돈값을 합니다. 반대로 손님이 거의 안 오고 직원만 출퇴근한다면, 표의 왼쪽으로 충분합니다 — 10인 미만이면 대체로 층임대가 낫고, 10~30인인데 브랜드 노출이 매출과 직결되는 업(쇼룸·스튜디오·클리닉·에이전시)이라면 사옥을 검토할 자격이 생깁니다. 총무 인력이 없다시피 한 회사라면 관리 부담부터 따져 보시고요.

따라오는 것도 셋 있습니다. 원상복구가 건물 전체 스케일이 됩니다 — 평당 10만~15만 원 기준으로 200평이면 나갈 때 2,000만 원대가 걸립니다. 소방·승강기·청소 같은 건물 관리가 상당 부분 임차인 몫이 되고, 회사가 줄었을 때 남는 층을 어쩌지 못하는 유연성의 대가도 있습니다.

보러 가시면 세 가지를 확인하세요. 건축물대장의 용도(근린생활시설이면 사무실 사용 가능 여부), 승강기(이 시장의 4층 건물엔 없는 경우가 흔합니다), 주차 대수(건물 전체 면수가 우리 몫이 되니 오히려 정확히 세야 합니다).

사옥 매물은 겉으로 안 보입니다 — 그래서 건물로 셉니다

사옥 통임대의 함정은 광고가 층 단위로 흩어져 나온다는 것입니다. 네이버에서 3층, 5층 광고를 따로 보면 그 건물이 통으로 비어 있는지 알 길이 없죠. 저희는 광고를 건물 단위로 다시 묶어서 "전 층이 비어 있는 건물"을 골라냅니다 — 위의 313채가 그렇게 나온 숫자고, 이 글에 쓴 눈금 전부가 그 데이터입니다.

사옥을 알아보신다면 인원·업종·예산을 주시면 됩니다. 층으로 흩어진 광고 뒤에 숨은 통임대 후보까지 묶어서 제안해 드립니다.

자주 묻는 질문

사옥 임대는 건물을 사는 건가요?

아닙니다. 건물 한 채를 한 회사가 통으로 빌리는 것이고, 소유 여부와 무관하게 통으로 쓰면 사옥입니다.

강남에 사옥으로 빌릴 건물이 얼마나 나와 있나요?

2026년 7월 실측 기준 통임대 가능 후보 313채로, 공실 광고가 나온 건물의 6%입니다. 논현·역삼·신사에 70%가 몰려 있습니다.

사옥 임대료는 얼마인가요?

층당 월세+관리비 중앙 585만 원, 4층 통이면 월 2,000만 원대 초중반부터입니다. 보증금은 월비용의 9~14배(2억~3억대)가 관행입니다.

몇 명부터 사옥을 검토할 만한가요?

10인 미만은 대체로 층임대가 낫습니다. 10~30인이면서 고객이 찾아오거나 브랜드 노출이 중요한 업종이라면 검토할 만합니다.

사옥 통임대도 상가임대차보호법 보호를 받나요?

일부만 받습니다. 이 규모는 환산보증금이 서울 상한 9억 원을 넘어 확정일자 우선변제·인상 5% 상한이 빠지고, 갱신요구권(10년)·대항력·권리금은 남습니다.

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