사무실 월세, 강남 공실 400건 실측 — 30평은 월 345만 원 (2026)

강남에서 사무실을 알아보기 시작하면 제일 먼저 궁금한 게 "그래서 한 달에 얼마냐"입니다. 광고 400건을 하나하나 열어 월세와 관리비를 따로 확인하고 답을 드리면, 계약 30평대 기준 월 345만 원(월세+관리비)이 중앙값입니다.

왜 굳이 관리비까지 합쳐서 셌냐면, 광고의 "월세"에는 관리비가 빠져 있기 때문입니다. 실측해 보니 관리비는 월세의 10~29%, 중앙값 17%였습니다. 광고 숫자만 보고 예산을 잡으면 그만큼이 입주 후에 청구서로 돌아옵니다.

💡 한 줄 요약

강남 사무실 월세는 계약 30평대 기준 월세+관리비 345만 원이 중앙값입니다(절반이 266만~450만). 관리비는 월세의 약 17%가 더 붙고, 보증금은 월비용의 9~14배가 보통입니다.

관측 전제 — 2026년 9월 3일, 강남·서초 핵심 9개 동(역삼·삼성·대치·논현·신사·압구정·청담·서초·방배) 공실 광고 1,123건 중 면적 표기가 정상인 830건에서 평형대별로 고르게 406건을 골라 상세를 열었고, 관리비가 표기된 327건으로 계산했습니다. 전부 호가이며 실계약가가 아닙니다 — 협상하기 전 가격이라는 뜻입니다.

사무실 월세 시세표 — 평수대별 실측

표의 월비용은 월세와 관리비를 합친 값입니다. 입주하면 어차피 한 번에 나가는 돈이라서요.

10평대 소형 사무실은 월 95만~154만 원, 20평대는 180만~340만 원 선입니다. 맨 오른쪽 NOC는 실제 쓰는 전용면적 1평당 월비용입니다 — 매물끼리 비교할 땐 이 숫자가 기준이 됩니다(용어 정리 편).

인원수에서 바로 오는 길도 있습니다. 15명이면 1인당 전용 2.5평씩 전용 약 38평, 이 표본의 전용률(78~85%)로 나누면 계약 45~48평 — 40평대 구간, 월 350만~560만을 보시면 됩니다(계산법은 사무실 평수 계산 편).

같은 30평인데 왜 266만과 450만으로 갈리나

표에서 눈여겨보실 건 중앙값보다 폭입니다. 같은 30평대인데 하위 25%는 266만, 상위 25%는 450만 원을 부릅니다. 1.7배 차이죠.

가르는 건 평수가 아니라 건물과 입지입니다. 같은 중소형(10~90평)이라도 동별 NOC가 방배동 11.2만 원에서 청담동 15.2만 원까지 벌어집니다. 그 사이에 신사 13.1, 삼성 13.0, 논현 12.7, 역삼·서초 12.1이 늘어서 있고요.

그래서 "싸다"가 꼭 좋은 게 아닙니다. 싼 매물은 대개 낡았거나 전용률이 낮거나 자리가 덜한 것이고, 월세로 아낀 돈이 인테리어와 설비로 나가는 경우가 많습니다. 낡은 건물에 인테리어를 하는 것과 새 건물에 그대로 입주하는 것을 2년 총액으로 비교하는 계산은 사무실 인테리어 비용 편에 해뒀습니다.

NOC — 평수를 키워도 전용 평당은 그대로입니다

표의 NOC 열만 떼서 보겠습니다. 실제로 쓰는 전용면적 1평당으로 환산한 값 — 업계에서 NOC(환산임대료)라 부르는 그 숫자입니다.

10평대부터 90평대까지 NOC는 12만~13만 원 사이에서 거의 평평합니다. 평수를 두 배로 늘려도 평당 단가가 올라가지 않는다는 뜻이라, 성장해서 넓혀 가는 회사에 불리한 구조는 아닙니다. 예외는 100평 이상 — 20.0만 원으로 뛰는데, 여기부터는 로비·주차·관리가 갖춰진 큰 건물의 값이 얹히기 때문입니다.

저희 강남 시세 편이 말한 전용 평당 10만~15만 원 구간과 정확히 같은 자리입니다. 관리비를 빼고 월세만으로 계산하면 10만~11만 원대로 내려가는데, 그 차이가 바로 광고에서 안 보이는 17%입니다.

보증금은 월비용의 9~14배입니다

보증금은 전체 중앙값이 5,000만 원(3,000만~1억), 30평대만 보면 4,000만 원(3,000만~6,000만)이었습니다. 규모마다 다르니 배수로 기억하시는 게 낫습니다. 월비용의 9~14배, 중앙 11배. 월세만 기준으로 세는 관행("열 달치")보다 조금 높은 11~17배가 실측입니다.

미리 잡아 둘 예산은 이렇게 계산됩니다. 30평대라면 보증금 3,000만~6,000만 원에 월 345만 원 안팎 — 첫 달에는 여기에 중개보수와 인테리어가 더해집니다(이전 비용 총정리 편).

부른 값이 분포 어디쯤인지 아는 것이 협상의 시작입니다

이 분포가 있으면 매물을 보는 눈이 달라집니다. 중개사가 "이 정도면 시세예요"라고 할 때, 그 매물이 같은 평수대에서 어디쯤인지 좌표를 찍을 수 있으니까요. 상위 25%를 부르는 매물이면 조정을 요청할 근거가 생기고, 유난히 싸면 왜 싼지 — 건물인지 전용률인지 — 를 먼저 의심하면 됩니다.

MOA가 실제로 일하는 방식이 이겁니다. 매물을 제안할 때 같은 평수대 분포에서 그 매물의 위치를 보고, 호가가 높으면 그 차이를 협상 근거로 만듭니다. 위 숫자들이 그 데이터고, 저희는 이걸 숨기지 않고 공개합니다. 부르는 값을 그대로 내지 않으셔도 됩니다.

자주 묻는 질문

강남 사무실 월세는 30평에 얼마인가요?

계약 30평대 기준 월세+관리비 합쳐 중앙값 345만 원이고, 절반이 266만~450만 원 사이입니다.

10평대 소형 사무실 월세는 얼마인가요?

월세+관리비 중앙값 120만 원(95만~154만)입니다.

사무실 월세에 관리비가 포함되나요?

광고의 "월세"에는 대부분 빠져 있습니다. 실측 기준 관리비는 월세의 10~29%(중앙 17%)가 따로 붙고, 계약면적 기준으로 부과됩니다.

사무실 보증금은 보통 얼마인가요?

강남 실측 중앙값 5,000만 원(30평대는 4,000만)이고, 월비용의 9~14배로 잡으면 대체로 맞습니다.

광고에 적힌 월세를 그대로 내야 하나요?

아닙니다. 위 숫자는 전부 호가라 협상 전 가격입니다. 같은 평수대 분포에서 어디쯤인지 확인하고 조정을 요청해 보세요.

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