사무실 만기 6개월 전, 옮길까 남을까? 주변 월세부터 확인하세요

사무실 만기가 6개월 남았다면 임대인에게 연락하기 전에 주변 시세부터 확인하시기 바랍니다. 갱신 통보는 서두를 필요가 없습니다. 지금 내는 월세가 시세보다 비싼지 싼지를 알아야 남을지 옮길지, 남는다면 무엇을 요구할지가 정해집니다.

💡 한 줄 요약 만기 6개월 전에 할 일은 통보가 아니라 시세 확인입니다. 강남 30평대는 월세와 관리비를 합쳐 345만 원이 중간값입니다. 비슷한 사무실보다 월 34만 원 넘게 비싸게 내고 있다면 옮기는 쪽을, 아니라면 남는 쪽을 먼저 검토하시면 됩니다.

근거 — 시세는 강남·서초 공실 광고 400건(2026-09-03)의 호가, 이사 비용은 계약 36평 기준입니다. 법령은 law.go.kr 원문(2026-09-28 확인)입니다.

임대인에게 먼저 연락하지 않아도 됩니다

"만기가 다가오는데 먼저 말을 꺼내야 하나요?" 자주 받는 질문인데, 환산보증금이 9억 원 이내인 사무실이라면 기다려도 됩니다.

임대인이 만기 1개월 전까지 아무 말이 없으면 계약은 같은 조건으로 1년 연장됩니다. 월세는 그대로이고, 임차인은 나가겠다고 알린 뒤 3개월이면 나갈 수 있습니다. 새로 2년을 묶는 것보다 오히려 자유롭습니다. 임대인이 인상을 통보해 오더라도 올릴 수 있는 폭은 5%까지입니다. 거절이나 인상 통보를 받았다면 그때 만기 1개월 전까지 갱신을 요구하면 됩니다.

환산보증금은 보증금에 월세의 100배를 더한 값입니다. 강남에서는 50평대까지 거의 전부 9억 원 이내였고, 60~90평대는 39%, 100평 이상은 95%가 9억 원을 넘었습니다.

9억 원을 넘는 사무실은 사정이 다릅니다. 인상 상한이 없고, 자동으로 연장된 뒤에는 임대인이 6개월 전에만 알리면 계약을 끝낼 수 있습니다. 자동으로 연장된 뒤에는 갱신을 요구할 권리도 쓸 수 없다는 것이 대법원 판단입니다. 그러니 기다리지 말고 만기 1개월 전까지 갱신을 요구해 두셔야 합니다. 기록이 남도록 서면으로 하시기 바랍니다.

근거 — 상가건물 임대차보호법 제10조 제1·4·5항, 제11조, 민법 제635조, 대법원 2021. 12. 30. 선고 2021다233730 판결. 자동 연장은 법률 용어로 "묵시적 갱신"입니다. 평수대별 실측은 환산보증금 계산과 강남 실측 편에 있습니다.

기다리는 6개월 동안 시세를 확인합니다

임대인은 갱신 때 "주변 시세"를 말하는데, 임차인은 대개 시세를 모릅니다. 확인할 곳은 세 군데입니다.

같은 건물 다른 층부터 봅니다. 공실이 있는지, 얼마에 나와 있는지, 몇 달째 비어 있는지를 확인합니다. 인근 부동산에 물어보면 알 수 있습니다. 오래 비어 있는 층이 있다면 그 사실이 협상 근거가 됩니다.

같은 동네의 비슷한 평수 매물을 서너 곳 봅니다. 월세만 보지 말고 관리비를 더한 값으로 비교해야 합니다. 관리비는 월세의 10~29%이고 중간값은 17%입니다. 면적이 다른 곳과 견줄 때는 월세와 관리비를 더해 전용면적으로 나눕니다. 강남·서초의 100평 미만 사무실은 전용 평당 12만~13만 원이 중간값입니다.

계약서에서는 두 가지만 확인하면 됩니다. 나갈 때 몇 개월 전에 알려야 하는지, 갱신 때 인상률을 정한 특약이 있는지입니다.

아래는 강남·서초 공실 400건의 값입니다. 지금 내는 월세와 관리비를 더해 어디쯤인지 보시면 됩니다.

구간 상단보다 많이 내고 있다면 시세보다 비싼 사무실입니다. 광고에 나온 값은 임대인이 부르는 값이어서 실제 계약은 이보다 낮아질 수 있습니다.

전체 표와 동별 값은 사무실 월세 실측 편과 시세 가이드에 있습니다.

남을지 옮길지는 이렇게 정합니다

돈으로 따지는 기준은 하나입니다. 옮겨서 아끼는 월세 2년치가 이사 비용보다 큰지 봅니다. 이사 비용은 이삿짐, 중개보수, 원상복구, 등기를 더한 값입니다. 계약 36평 사무실이면 810만~930만 원이고, 24개월로 나누면 월 34만~39만 원입니다. 비슷한 사무실보다 이만큼 비싸게 내고 있지 않다면 남는 쪽이 쌉니다.

5% 인상을 받아도 결론은 같습니다. 월세 280만 원의 5%는 월 14만 원이라, 이 돈이 이사 비용만큼 쌓이려면 5년 안팎이 걸립니다. 그러니 돈만 보면 옮기지 않는 편이 낫습니다.

환산보증금이 9억 원을 넘는 사무실도 기준은 같습니다. 다만 인상에 한도가 없으니 임대인이 부른 월세가 주변 시세보다 높은지를 먼저 봅니다. 시세와 비슷하다면 옮겨도 아끼는 돈이 없습니다. 우리 회사 이사 비용이 얼마인지는 사무실 이전 비용 총정리 편의 계산식에 인원과 평수를 넣어 보시면 됩니다.

임차인이 월세 인하를 요구할 수 있는 근거는 환산보증금 9억 원 이내면 상가건물 임대차보호법 제11조 제1항, 넘으면 제10조의2입니다.

남기로 했다면 세 가지를 요구합니다

남기로 했어도 임대인이 내민 조건에 그대로 도장을 찍을 필요는 없습니다. 시세를 확인했다면 요구할 수 있는 것이 세 가지 있습니다.

월세가 시세보다 비싸면 동결이나 인하를 요구합니다. 근거는 앞에서 확인한 같은 건물 공실과 주변 매물의 값입니다.

월세를 내리기 어렵다면 관리비를 봅니다. 5% 상한은 월세와 보증금에만 걸리고 관리비에는 걸리지 않아서, 월세 대신 관리비를 올리는 경우가 있기 때문입니다.

재계약서를 쓴다면 인상률 특약을 넣습니다. "갱신 시 차임 및 관리비의 증액은 직전 차임의 연 5%를 초과하지 아니한다"는 한 줄이면 됩니다. 9억 원을 넘는 사무실에서는 이 한 줄이 유일한 상한입니다. 다른 특약은 임대차계약서 특약 5가지 편에 있습니다.

💡 시세를 아는 쪽이 협상을 이끕니다 저희는 강남·서초 공실 400건의 호가와 같은 건물 다른 층의 조건, 몇 달째 비어 있는지를 봅니다. 새 사무실을 구할 때도 같은 자료로 협상합니다. "옆 층이 석 달째 비어 있는데 5%를 올리자고요?"라고 물을 수 있으면 갱신 협상도 달라집니다.

옮기기로 했다면 3개월 전까지 결정합니다

나가겠다는 통보 기한은 계약서마다 달라서 만기 1~3개월 전입니다. 3개월로 적힌 계약서가 흔합니다. 그 전에 새 사무실을 어느 정도 정해 둬야 하므로, 6개월 전에 시세를 보고 3개월 전까지 결정하는 일정으로 잡으시면 됩니다. 3개월 전에 시작하면 통보 기한에 쫓겨 조건을 따질 시간이 없습니다.

옮기기로 했다면 D-90 체크리스트부터 보시면 됩니다. 다음 글에서는 아무 말 없이 만기가 지났을 때 생기는 일을 다룹니다. 아래 뉴스레터를 구독해 두시면 받아 보실 수 있습니다.

자주 묻는 질문

임대인에게 먼저 갱신하겠다고 알려야 하나요?

환산보증금 9억 원 이내면 임대인도 통보하지 않는 한 알리지 않아도 같은 조건으로 1년 연장됩니다. 9억 원을 넘으면 만기 1개월 전까지 서면으로 요구해 두셔야 합니다.

사무실 시세는 어디서 확인하나요?

같은 건물 다른 층과 같은 동네 비슷한 평수의 매물을 봅니다. 월세에 관리비를 더한 값으로 비교해야 정확합니다.

지금 월세가 시세보다 비싸면 내려달라고 할 수 있나요?

네, 요구할 수 있습니다. 같은 건물 공실과 주변 매물의 값을 근거로 제시하면 됩니다. 임대인이 받아들이지 않으면 옮기는 비용과 비교합니다.

옮기는 게 나은지는 어떻게 계산하나요?

옮겨서 아끼는 월세 2년치와 이사 비용을 비교합니다. 36평 기준 이사 비용은 810만~930만 원이라, 월 34만 원 넘게 아낄 수 있어야 옮기는 쪽이 쌉니다.

임대인이 5% 넘게 올려달라고 하면요?

환산보증금 9억 원 이내면 5%까지만 올릴 수 있습니다. 넘으면 법의 상한이 없고 계약서 특약에 적힌 인상률이 기준입니다.

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