만기가 지났는데 임대인이 말이 없다면? 재계약서를 써야 하는 회사, 안 써도 되는 회사

만기가 지났는데 임대인이 아무 말이 없다면 계약은 전과 동일한 조건으로 이어진 것입니다. 보증금에 월세의 100배를 더한 값이 9억 원 이하라면 유지하고, 초과라면 기간을 정한 재계약서 작성을 추천합니다.

Oct 13, 2026

만기가 지났는데 임대인이 말이 없다면? 재계약서를 써야 하는 회사, 안 써도 되는 회사

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만기 1개월 전까지 임대인이 아무 말이 없으면 계약은 동일한 조건으로 이어집니다 이어진 계약의 기간과 나가는 법은 환산보증금 9억 원을 기준으로 다릅니다 재계약서를 새로 쓰면 두 가지가 바뀝니다 우리 회사는 지금 무엇을 하면 되나 자주 묻는 질문 자동 연장된 사무실 계약, 해지 통보를 하면 언제 나갈 수 있나요?자동 연장 중에 임대인이 나가라고 할 수 있나요?임대인이 계약서를 새로 쓰자고 합니다. 써야 하나요?만기 직전이나 뒤에 월세만 올리자고 합니다. 응해야 하나요?함께 보면 좋은 글

사무실 만기가 지났는데 임대인에게서 연락이 없다면 재계약서부터 서두르지 마시기 바랍니다. 임대인이 만기 전에 아무 말도 하지 않았다면 계약은 전과 동일한 조건으로 이어진 것입니다. 그래서 월세도 보증금도 그대로입니다.

재계약서를 써야 하는지는 환산보증금이 서울 기준 9억 원을 넘는지에 따라 정해집니다. 환산보증금은 보증금에 월세의 100배를 더한 값입니다. 9억 원 이내라면 계약을 그대로 두시면 됩니다. 대신 9억 원을 넘는다면 기간을 적은 재계약서를 쓰셔야 합니다.

💡 한 줄 요약 그냥 둔 계약은 임차인이 나가겠다고 알린 뒤 3개월이면 끝납니다. 월세 280만 원인 30평대 회사가 만기 뒤 8개월째에 갑자기 옮겨야 하는 상황이라고 가정해 봅시다. 계약을 그냥 두었다면 3개월치 월세 840만 원만 내면 됩니다. 대신 2년 재계약서를 썼다면 24개월을 채워야 하니, 남은 16개월치 4,480만 원을 내야 합니다. 9억 원을 넘는 사무실은 임대인의 통보 한 장으로 6개월 뒤에 계약이 끝날 수 있습니다. 그때는 임차인에게 갱신을 요구할 권리도 없습니다.

근거 — 법령과 판결은 law.go.kr 원문(2026-09-30 확인)입니다. 실측은 강남·서초 공실 796건(2026-09-09)이고, 월세 280만 원은 30평대 중간값입니다.

만기 1개월 전까지 임대인이 아무 말이 없으면 계약은 동일한 조건으로 이어집니다

임대인이 만기 1개월 전까지 거절이나 인상 통보를 하지 않았다면, 계약은 동일한 조건으로 그대로 이어집니다. 그래서 임차인이 따로 할 일은 없습니다. 법에서는 이것을 묵시적 갱신이라고 부릅니다. 묵시적 갱신이란 임대인이 만기 6개월 전부터 1개월 전 사이에 거절이나 조건 변경을 알리지 않아, 계약이 동일한 조건으로 다시 이어지는 것을 말합니다.

주택 계약에 익숙한 분들이 자주 헷갈리는 부분이 하나 있습니다. 주택은 임차인이 나가려면 만기 2개월 전까지 임대인에게 알려야 합니다. 대신 사무실은 임차인이 먼저 알릴 의무가 없습니다. 대법원도 2024년에 그렇게 판단했습니다.

"1개월 전"은 만기일 전날부터 거꾸로 한 달입니다. 예를 들어 만기가 12월 31일이라면 임대인은 11월 30일까지 통보해야 합니다. 임대인이 12월 1일에 통보를 했다면, 늦은 것이며, 계약은 동일한 조건으로 이어지게 됩니다. 문자나 메일도 통보에 해당하니 임대인이 보낸 날짜를 저장해놓으십시오. 만기 6개월 전에 미리 할 일은 사무실 만기 6개월 전, 옮길까 남을까 편에 있습니다.

근거 — 묵시적 갱신은 상가건물 임대차보호법 제10조 제4·5항. 주택은 주택임대차보호법 제6조, 임차인 통보 기한은 대법원 2023다307024 판결, 도착 기준은 민법 제111조입니다. 사업자등록을 낸 오피스텔은 사무실과 같은 규칙을 따릅니다.

이어진 계약의 기간과 나가는 법은 환산보증금 9억 원을 기준으로 다릅니다

이어진 계약이 얼마나 가는지, 누가 언제 끝낼 수 있는지는 환산보증금이 서울 기준 9억 원을 넘는지에 따라 달라집니다. 예를 들어 보증금 1억 원에 월세 800만 원이면 환산보증금이 딱 9억 원입니다. 조금이라도 넘으면 아래 규칙이 전부 달라집니다(서울 기준, 2026년 9월).

	9억 원 이내 사무실	9억 원 초과 사무실	주택
임차인이 미리 알릴 의무	없음	없음	만기 2개월 전까지
이어지는 기간	1년	기간 없음	2년
임차인이 나가려면	알린 뒤 3개월	알린 뒤 1개월	알린 뒤 3개월
임대인이 중간에 끝낼 수 있나	못 함(1년 동안)	알린 뒤 6개월	못 함(2년 동안)
갱신을 요구할 권리	처음 계약부터 10년 안에서	기간 없는 계약이 되면 없음	1회, 2년

환산보증금이 9억 원 이내라면 계약은 1년 더 이어집니다. 그 1년 동안 임대인은 먼저 계약을 끝낼 수 없습니다. 다만 임차인이 월세를 세 달치 이상 밀렸다면, 임대인은 그 1년 안에도 계약을 끝낼 수 있습니다. 대신 임차인은 언제든 나가도 됩니다. 임차인이 임대인에게 나가겠다고 알리면, 임대인이 그 통보를 받은 날부터 3개월 뒤에 계약이 끝납니다. 임차인은 그 3개월치 월세만 내면 되고, 중개보수는 내지 않습니다. 예를 들어 임대인이 3월 15일에 통보를 받았다면 계약은 6월 15일에 끝납니다. 임차인이 통보한 날부터는 D-90 체크리스트대로 움직이면 됩니다.

환산보증금이 9억 원을 넘는다면 계약은 기간이 없는 계약으로 이어집니다. 그래서 임대인이 나가 달라고 알리면, 임차인이 그 통보를 받은 날부터 6개월 뒤에 계약이 끝납니다. 이때 임차인에게는 갱신을 요구할 권리도 없다는 것이 2021년 대법원 판단입니다. 임대인이 "월세 좀 올립시다"라고만 하고 만기를 넘겼어도 계약은 그대로 이어집니다. 강남에서는 30평대가 거의 전부 9억 원 이내이고, 60~90평대는 열 곳 중 네 곳이 9억 원을 넘습니다. 평수대별 표는 사무실도 상가임대차보호법을 받나요 편에 있습니다.

근거 — 환산보증금 기준은 상가건물 임대차보호법 제2조·시행령 제2조(서울 9억 원). 9억 원 이내의 1년·해지·세 달치 연체는 제10조 제4·5항·제10조의8, 9억 원 초과는 민법 제639조·제635조, 대법원 2021다233730 판결(갱신 요구권 없음), 대법원 2024다315046 판결(인상 요구만으로는 자동 연장을 막지 못함)입니다.

재계약서를 새로 쓰면 두 가지가 바뀝니다

재계약서를 새로 쓰면 계약에 기간이 다시 생깁니다. 그래서 임차인은 그 기간이 끝날 때까지 나갈 수 없습니다. 또 새로 합의한 월세에는 5% 상한이 걸리지 않습니다. 이것이 2014년 대법원 판결입니다. 아래는 월세 280만 원인 30평대 회사가 이사하기로 한 뒤에 옛 사무실에 내는 월세입니다(9억 원 이내 기준).

이사하기로 한 시점	그냥 둔 계약	2년 재계약서를 썼을 때
8개월 뒤	3개월치 840만 원	남은 16개월치 4,480만 원
10개월 뒤	3개월치 840만 원	남은 14개월치 3,920만 원
14개월 뒤	3개월치 840만 원	남은 10개월치 2,800만 원

그냥 두면 임차인은 알린 뒤 3개월치만 냅니다. 대신 2년 재계약서를 썼다면 임차인은 남은 개월 수만큼 냅니다.

그래서 재계약서를 쓸 이유는 조건을 바꿀 때뿐입니다. 월세 인상에 합의했더라도 계약서는 그대로 두고 인상 합의서만 쓰면 됩니다. 임대인이 계약서를 고집한다면 "종전 계약이 자동 연장된 것을 확인한다"는 문구만 넣고 기간 조항은 빼면 됩니다.

근거 — 대법원 2013다35115 판결(합의로 다시 맺은 계약에는 5% 상한이 없음. 만기 전에 갱신을 요구해 둔 뒤 쓴 계약서는 갱신이라 5%가 걸림), 상가건물 임대차보호법 제10조 제5항·제11조, 서울시 상가임대차 상담 사례 166·176. 표는 재계약서에 중도해지 조항이 없을 때입니다.

우리 회사는 지금 무엇을 하면 되나

할 일은 환산보증금과 만기까지 남은 기간으로 정해집니다.

💡 우리 회사는 지금 9억 원 이내이고 만기가 지났다면 할 일이 없습니다. 다음 만기 6개월 전에 시세를 확인합니다. 9억 원 이내이고 만기 전이라면 6개월 전부터 시세를 확인합니다. 임대인이 거절이나 인상 통보를 보냈을 때만 갱신을 요구하면 됩니다. 9억 원 초과이고 만기가 6개월에서 1개월 전 사이라면 서면으로 갱신을 요구해 둡니다. 9억 원 초과이고 1개월 안이거나 만기가 지났다면 기간을 적은 재계약서를 먼저 제안합니다.

사무실 임대차 자동 연장(묵시적 갱신) 뒤 두 갈래 — 환산보증금 9억 원 이내는 1년 이어지고 임차인 통보 3개월 뒤 종료, 9억 원 초과는 기간 없이 이어지다 임대인 통보 6개월·임차인 통보 1개월 뒤 종료

9억 원을 넘는 회사가 쓰는 재계약서에는 세 가지가 들어가야 합니다. 기간, 인상률 상한 특약, 그리고 인원이 늘면 옮길 수 있게 하는 임차인 중도해지 조항입니다. 기간을 적지 않으면 계약은 다시 기간 없는 계약으로 돌아갑니다. 임대인이 이미 6개월 통보를 보냈다면 남은 일은 이전 준비입니다.

이어진 계약도 1년 뒤에는 다시 만기가 옵니다. 그때도 임대인이 아무 말을 하지 않으면 계약은 또 1년 이어지게 되고, 횟수 제한은 없습니다. 다만 임차인이 갱신을 요구할 권리는 처음 계약일부터 10년까지만 있습니다. 임대인이 인상 통보를 보냈을 때 5%를 어떻게 따지는지는 다음 글 몫입니다. 뉴스레터를 신청해 두시면 그 글부터 메일로 보내 드리겠습니다.

근거 — 갱신 요구는 상가건물 임대차보호법 제10조 제1항이고, 제2조 제3항에 따라 9억 원 초과에도 적용됩니다.

자주 묻는 질문

자동 연장된 사무실 계약, 해지 통보를 하면 언제 나갈 수 있나요?

임대인이 임차인의 해지 통보를 받은 날부터 3개월 뒤에 계약이 끝납니다. 그동안 임차인은 3개월치 월세만 내면 되고, 중개보수는 내지 않습니다. 환산보증금이 9억 원을 넘는 사무실은 통보 뒤 1개월이면 계약이 끝납니다.

자동 연장 중에 임대인이 나가라고 할 수 있나요?

환산보증금이 9억 원 이내라면 임대인은 이어진 1년 동안 계약을 끝낼 수 없습니다. 다만 임차인이 월세를 세 달치 이상 밀렸다면 임대인은 그 1년 안에도 계약을 끝낼 수 있습니다. 9억 원을 넘는 사무실은 임대인이 해지를 알린 뒤 6개월이 지나면 계약이 끝납니다.

임대인이 계약서를 새로 쓰자고 합니다. 써야 하나요?

안 써도 됩니다. 재계약서를 쓰면 임차인은 알린 뒤 3개월 만에 나갈 수 있는 조건과 월세 5% 상한을 잃습니다. 월세를 올려주기로 했다면 인상 합의서만 쓰면 됩니다.

만기 직전이나 뒤에 월세만 올리자고 합니다. 응해야 하나요?

환산보증금이 9억 원 이내라면 임대인은 직전 계약이나 마지막 인상에서 1년이 지나야 올릴 수 있고, 그때도 5%까지입니다. 9억 원을 넘는 사무실은 인상에 상한이 없으니, 기간을 적은 재계약서를 제안하면서 인상률을 함께 협상하면 됩니다.